抵押贷款裂变就是使整个阶段发生巨大变化的关键，但是很多人对抵押贷款知之甚少，更妄谈什么灵活运用了。

1.还清再抵押
抵押贷款的真正价值：应该是把按揭贷款还了，重新再抵押
为什么要这样做？ 为了获得更多的现金。

打个比方：老王2015年买了一套价值300万的房子，贷款210万。到了2021年，贷款越还越少，贷款余额还剩195万，但此时老王的房子已经从300万涨到了600万以上。
195/600=32.5%，他的资产负债率已经下降到了32.5%。如果老王申请一笔七成的抵押贷款，可以到手接近54%的现金，这年头，现金的价值可谓是十分宝贵，对于做生意的人来说，更是“生命之水”。即便老王拿去投资，回报率都比银行贷款利率要高，而且货币不断贬值，债务也会跟着稀释。
假设你2010年贷款100万在深圳买房，当初以为30年才能还清，要苦哈哈做房奴了，实际上到了2021年，经过十年的货币贬值，深圳年薪30万的人比比皆是，但是你的债务依然是100万，是不是感觉没什么压力了？
所以，银行的钱一定要尽早贷出来，让时间来稀释债务
回到上文案例，这时老王可以考虑“再抵押”了，用行业术语叫做“还清再抵押”。把三十年的按揭贷款给还清了，重新抵押出来，增加贷款额度，拉长还款期限。

2.再抵押的成本
还是以老王为例子来计算下他再抵押的融资成本：
按揭尾款剩余195万，还有25年，利率是5.88%，总利息1776369。
假设还清，则可以抵押出600X70%=420万，周期二十年，利率我们暂时算作4.85%，则抵押贷款总利息是2369112，另有服务费2%。
实际上疫情之后，为了恢复经济有部分银行的10年抵押已经可以做到4.65%了，甚至更低，远远低于按揭贷款的利率了，更有甚者3.9%五年期先息后本的产品都有。（不同城市的银行政策不一样，一般金融发达的地方才有优质的贷款产品，建议咨询当地贷款中介）
下面我们把两款产品都拉到20年来对比一下
195万，5.88%，拉到20年，总利息1370580420万，4.85%，拉到20年，总利息2369112
利息差额是2369112-1370580=998532。
我们实际到手的现金减去服务费，是420X98%-195=216.6万。 通过反推，一笔216.6万元的贷款，贷20年，总利息998532，对应的利率约4.05%。 也就是还清再抵押，获得的216.6万元现金，实际融资成本为4.05%，非常低。