关于抵押合同及抵押权的效力

民法典第三百九十九条规定,所有权、使用权不明或者有争议的财产以及依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。我们认为,当事人以上述财产设定担保,如不存在其他无效情形,一般应当认定担保合同有效,因为这些财产只要不是违法财产,就不存在因标的违法而无效的问题,且根据区分原则,民法典第三百九十九条规定不得抵押的情形,即使构成无权处分,也不应影响抵押合同的效力。值得注意的是,当事人以权属不明或者有争议的财产设立抵押,经人民法院审查后可能有两种结果:一是抵押人有处分权的;二是抵押人无权处分。在抵押人有权处分的场合,不仅抵押合同效力不受影响,抵押权的设立也应认定有效。在抵押人无权处分的场合,抵押合同虽然不因抵押人无权处分而受影响,但抵押权的设立取决于债权人是否满足善意取得的条件:构成善意取得的,债权人可主张行使抵押权;不符合善意取得条件的,债权人无权主张行使抵押权,真正的权利人可以请求注销抵押登记。至于当事人以被查封、扣押、监管的财产设定抵押,债权人请求行使抵押权时,如果查封、扣押或者监管措施已经解除,人民法院应予支持;抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合同无效的,人民法院不予支持。

此外,本解释沿袭《纪要》的相关规定,明确在不动产抵押中,如果当事人签订抵押合同但未办理抵押登记,仅仅抵押权没有设立,抵押合同的效力不受影响,债权人可以请求抵押人继续办理抵押登记。在不能继续办理抵押登记的情况下,我们认为应区分是否因可归责于抵押人的原因进行不同的处理:一是不可归责于抵押人的原因导致不能办理抵押登记,如自然灾害导致标的物灭失的,除抵押人因此取得抵押财产的代位物而须在代位物的价值范围内依其过错程度承担违约损害赔偿责任外,其他情形下抵押人不应承担赔偿责任;二是可归责抵押人的原因导致不能办理抵押登记,如抵押人将抵押财产转让他人,此时抵押人应在约定的担保范围内承担违约损害赔偿责任,但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。

关于抵押财产转让房产抵押贷款

一是明确禁止或者限制转让的约定不影响转让合同的效力。民法典第四百零六条在允许抵押人自由转让抵押财产的同时,规定当事人另有约定,按照其约定。根据区分原则,无论当事人关于限制或者禁止抵押物转让的约定是否登记,都不应影响抵押财产转让合同的效力。

二是明确禁止或者限制转让的约定经登记的,具有对抗效力。在限制或者禁止抵押物转让的约定已经登记的情形下,如果抵押人将抵押财产转让给他人且已经办理了过户登记,抵押权人主张抵押物所有权变动无效的,人民法院应予支持。之所以作此种规定,是因为在我国当前,抵押权的追及力实际上受到很多限制,如买受人在受让已经设立抵押的房屋后,如该房屋是买受人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋,人民法院就不得拍卖、变卖,这就损害了抵押权人的利益。为落实民法典有关保护抵押权人利益的精神,有必要通过赋予经登记的限制或者禁止转让的约定以类似于预告登记的效力,从而有条件地否定转让行为的物权效力。这样规定的另一个理由是,民法典第四百零六条规定的情形发生纠纷的多是不动产交易,不动产买受人购买不动产时应当查询不动产是否已经抵押登记。如限制或者禁止转让的约定已经依法登记,其查询时自然也应知道。最后一个理由是,在与自然资源部不动产登记局进行沟通的过程中,我们获知在民法典施行后,是否存在禁止或限制转让不动产的约定将是不动产登记簿上可以登记的事项,因而具有可操作性。

需要注意的是,对消费者进行特殊保护是长期以来坚持的一项司法政策,在作为消费者的购房人从房地产开发商处购买商品房的情况下,关于抵押权人能否向购房人主张权利,以及购房人能否排除抵押权人申请的强制执行等问题,根据司法解释的分工,将由其他司法解释进行规定,本解释未予涉及。

作者 hzrongzi

发表回复

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用 * 标注

Call Now Button