根据国家贷款买房政策的规定，购买者购买首套房需要先准备30%的首付款才能申请贷款买房，购房者购买二套房，需要准备60%的首付款才能申请到银行住房贷款。

⒈垫资全款买房再抵押贷款，

          很多人会觉得全款没有资金，这个没关系，可以垫资过桥全款买房再抵押，这样操作虽然会多出来一些垫资费用，但是利率比正常二套商贷利率更低，节省下来的总成本起码是几十万或上百万。（此方案只针对现房，过户交易能立马办出产证。）

分享一个案例：

夫妻两个人都是上班族

需求：学区房，属第二套现房交易

名下已有一套房，学区房属小孩上学的刚需。

操作过程：

       ⑴垫资全款购房直至抵押办理完毕放款大约10天左右，也就是说存在10天左右的垫资资金成本，亲戚朋友周转、专业的垫资机构或者联系我们帮您找专业的垫资机构。

     由于现行学区政策下，学区房需要长期持有，但目前最好的长年限产品（4.15% 20年期 等额本息）不支持新产证办理（可特批），或者短年限产品（3.5%  1年期 先息后本），待产证满3个月后再转长年限产品。

全流程操作周期及可能存在的资金成本

全流程操作大约10~15天左右

垫资全款购房直至抵押办理完毕放款大约10天左右，也就是说存在10天左右的垫资资金成本，亲戚朋友周转

⒉抵押首套用首套资金购买

          产品1、年化利率4.15%的抵押经营贷，贷款额度可达评估价7成，年限20年，还款方式：等额本息，仿按揭。该产品为目前杭州地区最具有优势的产品。接受二抵押，如果首套房为按揭也可办理。

           产品2、 年化利率4.35%，贷款额度可达评估价7成，年限5年，还款方式：先息后本，五年不转。

以200万贷款为例，二套按揭年化利率5.3%，等额本息30年，月还款11106.09元。总利息199.81万元，总还款399.81万元。

转换成这款年化利率为4.15%, 20年期的产品，200万来计算经营贷等额本息20年，月还款12278.26元，总利息94.67万元，总还款289.61万元。

转换成这款年化利率为4.35%，五年期先息后本的产品，200万，月还款7250元，总利息43.5万元，总还款243.5万元