我的房贷利率6.25%可以「转」成3.65%？
最近朋友圈关于转贷的广告越来越多，而且据我了解，已经有一批人把原来利率6%以上的房贷转成了4字头，甚至是3字头。
说不心动是假的，毕竟没有对比就没有伤害。
特别是在8月22日央行公布最新LPR贷款利率：一年期LPR下调5个基点至3.65%，五年期以上LPR下调15个基点至4.3%，并创下了历史新低，对比年初和去年6%以上的高利率，不少网友自嘲“大冤种”、被割韭菜。
房贷利率6.25%为何要求降为3.65%？
最新LPR下调后，新晋购房者房贷利率低至4.3%，首套房更是低至4.1%，经营性抵押贷款更是低至3.65%。我们来算下账，对比去年6.25%的首套房贷利率高位，和如今的4.1%的房贷利率：以1套房总价400万，首付3成，贷款280万，按揭30年，等额本息还款方式来计算的话，30年房贷总利息减少133.57万元，每月月供减少约3710元。一套房子的首付又出来了。对比下来差距太大，特别是高位接“贷”的购房者，平白无故比别人要多付上百万的利息，心里自然不平衡，想着法怎么能把6.25%的房贷利率变成4.1%。
“转贷置换”，在今年开始盛行
毕竟，诱惑是真的大！转贷的好处也很明显：
1）能节省利息，减少不必要的开支
通过“转贷置换”，申请新的低息抵押贷款替换原来高息的房贷，以降低自己欠款所需要支付的利息。如下表所示：同样贷100万，你的月供能省一千多，总利息能省28万多，节省力度很大。
2）能降低月供，减轻当前压力
我们的房屋按揭贷款一般是等额本息、等额本金这两种还款方式，而抵押贷可以选择先息后本、等额本息等多种随借随还的还款方式。
因此我们也可以通过“转换”还款方式，来降低月供的还款压力，比如原来的等额本息转为先息后本，如下表所示：同样贷100万，你的月供每月减少3800多，压力直接减半，Nice！
3）能释放多余额度，有流动资金
核心地段的房子是稳妥的投资方式之一，价格也几乎呈现上涨或稳涨的状态，我们可以通过“转贷置换”的方式，把房产的增值部分贷出来，这样手里就有了一笔超低息备用资金。
比如：6年前购买的房子，原价值100万，现如今市值180万，这样可将增值的80万资金通过“转贷置换”的方式释放出来，这种方式，对于企业老板来说是一个很不错的融资选择。
4）能负债整合，优化个人征信
如果你名下有多笔不同性质的负债，如房贷、车贷、信用卡、小额消费贷、网贷等等，我们可以通过“转贷置换”转化成一笔低利息的抵押贷款：
①之前的多笔还款状态：房贷+车贷+信用卡+网贷等状态，
②通过债务重组转贷后：只需支付一笔贷款的月供，还款清晰。
这样更有利于规划自己的贷款，清除“多头借贷”、“高息网贷”等影响个人征信的负债，从而达到优化个人征信的作用！
这就是债务整合，优化负债的魅力，真真切切的减轻我们每个月的还款压力！但想转成低于4%的利率，显然天上不会掉馅饼，这中间的“高息贷款转成低息贷款”，其实是将房贷转成经营性贷款，可以选择先息后本，三年一还本金的话，最低可以做到3.8%，一年一还最低可以做到3.65%。但我要说的是，高诱惑往往与高风险并存，首先，我们从技术层面来分析下，“转贷置换”的实操是否可行：第一，如果房子是按揭的，要先还完银行的贷款。正常来说，对于普通家庭而言，一下子很难拿出上百万，甚至大几百万的现金来结清房贷太难了，这时候贷款公司可能会推荐垫资公司来垫资还款，也就是我们俗称的过桥，但过桥资金是有费用的。 第二，转贷是转经营贷除了房产证以外，你的名下还得有公司（营业执照）。若没有则需要新注册，还要涉及流水、报税、开票、工商检查以及未来的注销成本。第三，如果你对转贷流程不熟悉，可能需要借助金融中介办理，自然会产生中介服务费，费用会根据所贷金额以及个人情况来。这件事能不能做，除了考虑成本，还要看风险。1、贷款用途不合规涉及的法律风险去年3月，人民银行、银保监会和住建部三部门曾联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。
经营用途贷款流入房地产，是官方明文规定的违规行为。2、续贷续不上被抽贷的风险如果转成这种低于4%的抵押贷款，实际上是授信10年，而不是贷款期限10年，大部分都需要每3年，甚至每年去续贷一次，每次续贷就意味着至少查一次征信，如果征信不好、或者无法拿出资金还本金的话，就存在断贷风险。另外如果你的“营业执照”一旦被发现有虚假经营，抵押款项也有被收回的风险，收回贷款后还不上，会有什么后果，看看近几年市面上出现那么多法拍房就知道了。并且这类贷款期限短，如果没法在10年间还清、或将房子转出，需要继续找融资产品。这样算下来，实际融资成本是很高的。3、被黑中介骗的风险市面上的营销天花乱坠，在申请过程中，比如支付服务费、造流水，都有可能“肉包子打狗，有去无回”。如果被骗了，很难把钱要回来。当然，如果你现在是企业主，公司正常经营，并需要扩大经营或资金周转，这种抵押经营贷的方式，倒是很不错的一种选择，尤其选择先息后本的方式，可以将贷款的资金利用率实现最大化。如果你仅仅是想将过去的6%左右的房贷利率转成现在的4.1%，还是要慎重考虑。