房贷利率下降，虽然已经和买过房子的人们没有什么关系了，但是大家心里不平衡啊！平白无故比别人要多付几十万的利息。有不少人想着能不能“投机”一把，把房贷还清换成利率低的，贷款年限长的。这样通过息差能省不少利息。

赚几十万不容易，但是节省几十万还是相对简单点的！

举个例子：100万房贷6.37和4.45每月的利息相差多少！

利率6.37——月供6235

利率6.125——月供6076

利率5.88——月供5918

利率5.2——月供5491

利率4.65——月供5156

利率4.45——月供5037

一个月相比下来省了1198元！30年就相当于省了431280元。

更何况，很多人的房贷不止100万。

所以很多人面对低息、贷款期限又长的经营贷还是蠢蠢欲动的！

首先来说，这个想法是可行的，疫情这几年有不少人在悄悄这样做。只要找到年限长、利率相对较低的产品，找个贷款中介公司就可以操作下来。

很多人的贷款杠杆都挺高！当时只考虑到先上车，根本没有想到这未来的30年中，万一出现和自己预期不符的风险和债务，就能压死一个人。

我相信不少人在今年都看过不少类似的故事：在三四年前，贷款了几百万买了房子，但是这两年疫情、教培双减、互联网裁人、地产寒冬等各种原因，没有了足够的还贷能力。如果被法院起诉后，走到拍卖房子的地步那就意味着之前还的钱打水漂了。

拍卖房子还是继续还贷，很多人面临着艰难的抉择。

但是转贷这个事情也不是那么容易的。

首先：你要知道哪个银行有符合你要求的产品，基本上符合条件的都是经营贷。

第二：你的房子要有房本（涉及到后面办抵押），而且必须是全款房。所以你的房子还在按揭或者是期房肯定是不行的。一定要想办法把房贷还完变成全款的才可以！

第三：既然转的是经营贷，那么你肯定要营业执照。虽然这个可以注册一个，但是银行大多数要求注册满一年以上，还要看你的实体经营地址，查你的经营收入流水。要有上下有的购货合同、销货合同等等一些列能够证明你是在实际经营的资料且有足够的还款能力。

第四：这笔贷款并不是直接打在你的账户，而是放在第三方的收款账户，因此你还要找一个第三方账户。

第五：征信情况。很多人觉得房贷晚还几天没事，在你不贷款的时候确实是没事，但是只要你贷款，征信报告上就会有的房贷逾期记录。一旦次数过多，即使你有上面的所有的资料，那么这一条超了就能否决你上面的所有。

如果有这个打算，一个人想办下来所有的流程是不太容易的（并不是说一个人办不下来），如果你打算中介给你办理，你还要考虑他们是否靠谱，收费多少，万一办不成怎么办！

什么是转贷置换？

声明：本文讲解的“转贷”，并不是向银行申请低息贷款，再将这笔贷款以民间借贷的方式，高息转借给他人，以谋取利息差，这种是有法律风险的，请不要碰。

前方高能，请认真往下看：

1. 什么是“转贷置换”？

“转贷置换”是指将原来有按揭的房子通过垫资结清、尾款解押再重新抵押给银行。这类贷款年限一般可以做3-20年，不同银行的要求不同，年化利率3.7-5.9%浮动，还款方式有先息后本，随借随还，等额本息等选择。

2. “转贷置换”有什么好处？

1）能节省利息，减少不必要的开支

通过“转贷置换”，申请新的低息抵押贷款替换原来高息的房贷，以降低自己欠款所需要支付的利息。

2）能降低月供，减轻当前压力

我们的房屋按揭贷款一般是等额本息、等额本金这两种还款方式，而抵押贷可以选择先息后本、等额本息等多种随借随还的还款方式。

因此我们也可以通过“转换”还款方式，来降低月供的还款压力，比如原来的等额本息转为先息后本。

3）能释放多余额度，有流动资金

核心地段的房子是稳妥的投资方式之一，价格也几乎呈现上涨或稳涨的状态，我们可以通过“转贷置换”的方式，把房产的增值部分贷出来，这样手里就有了一笔超低息备用资金。

比如：6年前购买的房子，原价值100万，现如今市值180万，这样可将增值的80万资金通过“转贷置换”的方式释放出来，这种方式，对于企业老板来说是一个很不错的融资选择。

4）能负债整合，优化个人征信

如果你名下有多笔不同性质的负债，如房贷、车贷、信用卡、小额消费贷、网贷等等，我们可以通过“转贷置换”转化成一笔低利息的抵押贷款：

①之前的多笔还款状态：房贷+车贷+信用卡+网贷等状态，

②通过债务重组转贷后：只需支付一笔贷款的月供，还款清晰。

这样更有利于规划自己的贷款，清除“多头借贷”、“高息网贷”等影响个人征信的负债，从而达到优化个人征信的作用！

这就是债务整合，优化负债的魅力，真真切切的减轻我们每个月的还款压力！

为什么要做转贷置换？2020年之前的银行贷款，利率一般做到年化6%左右，就算是很有诱惑力了，并且每年还要归还一次本金，比如借100万，一年仅利息就要6万，可是今年呢受疫情影响，国家有很大力度的贴息政策给中小微企业，年化最低可达到3.6%，并且还有不需要每年归还本金的福利，这样就可以保持五年甚至十年的低息成本，并且随着经济的好转，未来的利率难免会再次走高，所以赶紧去做转贷置换，省下来的钱作为手里的现金流或者家庭备用金不是更好吗。

转贷置换的风险点

1）营业执照

“转贷置换”一般是经营贷，那么就需要有营业执照。不同银行对于营业执照的注册时间、是否实际经营、经营流水等要求各不相同。如果只是单纯为了转贷置换，而去注册营业执照的客户，需要谨慎，注册/注销/代账/年审 ，也都有成本。

2）资金成本

“转贷置换”过程中需要结清上家银行的尾款才能办理 ，结清尾款的资金可以是自有资金，也可以是过桥资金，这都是需要考虑的资金成本，一般在万8-千3左右具体看当地市场。

3）到期还款压力大

经营性抵押贷款存在到期归本的问题，每个银行产品不同，有每年到期归本的，也有三年到期归本的和五年到期归本的！

如果资金回笼不及时，可能就需要垫资归本的情况，垫资就是成本，而且还有可能归本之后，复核不通过的情况！但是有些银行可以计划性归本和流水性归本！这个就要看你当前的资质，能够做到哪个银行产品了！

4）抽贷风险

如果把款项用到购置房产上或者其他违规资金的用途上，被监管查出后，有可能被银行抽贷。

如果你的营业执照被注销，或者征信出现异常，也有可能被银行抽贷。

5）续贷风险

抵押相比按揭一般期限会短些，三年、五年、十年，万一到期银行不给续贷，你将面临巨额还款压力，要提前知晓。

6）流程相对繁琐

因为按揭转贷涉及到结清按揭和办理抵押贷款两大环节。一般要审核材料、面谈、下户、核访公司、公证、抵押等等流程，审批放款时间一般比较长，大概要15～20天左右；如果客户配合，审批会缩短。

温馨提醒：

如果你的房子是最近两年买的，需求只是置换低利率，本身不缺资金的，不建议置换，抵押利率虽然但是周期最长20年，房贷可以30年，还是推荐保持拥有房贷比较稳妥。